将名下二手房直接出售给政府保障性住房平台公司，然后用所得款项购置一套新房——这样的交易方式，如今在上海已变为现实。

3月31日，上海市静安区完成了首例“住房收购置换”模式的签约。根据央视新闻报道，居民施先生将其持有的存量住房出售给区属保障房公司，同时与新建商品房项目的开发商签署购房合同，一次性完成了“出售旧房+购买新房”的置换流程。

在此模式下，原本流通于市场的二手房被纳入政府收购范围，并转化为保障性租赁住房；而那些可能因“旧房难以出售”而受阻的改善型住房需求，也在同一交易中得到疏通。

▲上海市静安区完成首例“住房收购置换”模式签约

在持续强调“盘活存量商品房”的政策背景下，这一模式从收购新建住房扩展至二手房领域，被多位业内专家视作政策工具的重要演变。同时，围绕资金成本、收购规模以及后续运营等方面的问题，也将成为该模式能否大规模推广的核心因素。

二手房被纳入保障房体系

为住房置换开辟新路径

据央视新闻报道，静安区由区属保障房公司作为执行主体，收购区域内产权明晰、总价合适的小户型存量住房。这些房源经过统一的标准化改造后，将全部纳入区级保障性租赁住房管理体系，并以低于同地段市场租金的价格，面向新市民、青年人等群体出租。

该模式为有改善居住条件需求的居民开辟了新的置换渠道：居民可先确定区内新建商品房的意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请；区保障房公司向居民发放专门用于置换的房票，从而实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环置换操作。

“十五五”期间，静安区计划新增供应保障性租赁住房约1.3万套（间）。作为上海的中心城区，静安土地资源较为紧张，传统模式已难以完全满足保障房筹措的增量需求。为进一步拓宽房源筹集渠道，静安区开创了“住房收购置换”这一创新模式，为保障性租赁住房的筹措增添了新动力。

▲（资料图）2025上海国际城市与建筑博览会（上海城博会）静安区展台展示的城市更新、老旧房屋改造

实际上，这项政策在2月初便已启动。据新华社报道，2月2日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房的项目工作进入实质性启动阶段。上海市浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区域。

从新房到二手房

政策重点从控制增量转向盘活优化存量

这一模式的出现，是近年来房地产政策从侧重“增量”转向关注“存量”的延伸与结果。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受红星新闻记者采访时指出，自2025年中央经济工作会议及2026年《政府工作报告》多次强调“盘活存量商品房”以来，房地产市场的政策重心已从单纯的增量控制转向存量盘活和优化。

他提到，早期的收储实践主要集中于收购房地产开发企业未售出的新建商品房。而当前，以上海、杭州、济南、太仓等城市为代表，收购对象开始从“新房库存”扩展至二手房市场。通过为老旧二手房提供“官方退出通道”，直接激活了住房置换链条，同时以相对较低的成本快速筹集到位于成熟区域的保障性房源。

严跃进梳理的案例显示，目前多地已开展类似探索。例如，上海浦东、静安、徐汇等区域由区属公租公司收购小户型二手房用作保障性租赁住房；江苏太仓通过“以旧换新”模式，由国有企业收购旧房并用于保障房或人才公寓；浙江杭州富阳、山东济南起步区等地，也通过收购二手房并与新房置换联动的方式推进政策落地。

中指研究院发布的《2026年一季度中国房地产市场总结与趋势展望》中提到，2026年各地将持续推进收购存量商品房，其中收购二手房将成为重点。报告指出，上海浦东新区、静安区、徐汇区已开展相关试点，预计更多城市将跟进实施，从而加速二手房库存的去化。

激活置换链条

能否推广考验资金与运营能力

严跃进分析认为，当前各地收购二手房用作保障房的实践呈现出多个显著特点。一方面，收购标准趋向精细化和区位导向，与收购新房时关注“整栋未售”不同，收购二手房更强调“区位匹配”和“户型实用”。同时，资金闭环与金融工具深度结合，将收购二手房与激活新房市场相绑定。地方国企（城投平台）的角色也从传统的“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变。

严跃进认为，对居民家庭而言，这一政策能显著降低改善性需求的“置换风险”，激活“卖一买一”的链条，尤其有助于破解近两年部分城市二手房挂牌量激增的问题，对稳定市场核心群体的预期具有积极作用。

中指研究院上海数据总经理张文静则表示，此举一方面能有效支持扩大保障性租赁住房供给，优化区域布局与房型结构，降低新市民、青年人的居住成本，提升城市人才吸引力。另一方面，通过政府收购存量二手房，有利于稳定二手房市场的成交供需与价格预期，缓解库存压力，并带动一手房的去化，有效促进租购并举的住房格局形成。

然而，从实际推进条件来看，相关的约束同样存在。

中指研究院在上述报告中提到，运用专项债券收购存量商品房是推进去库存的重要方式。据中指不完全统计，2025年以来，浙江、山东、湖南等多地先后发行合计超过43亿元的专项债券用于收购存量商品房，但整体发行速度仍然偏慢。资金成本偏高是影响收购工作开展的重要因素之一。

在运营层面，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前接受红星新闻记者采访时表示，收购来的这些位于中心城区、配套成熟、具备通勤优势的二手房，经过二次装修后，如果租金设定合理，必然会受到市场欢迎。但在供给端，这种需要大规模资金投入的“重资产”模式在规模上较难快速扩大，后期还需关注收购后的出租情况、租金回报率等因素。

严跃进也提到，这一模式会面临资金可持续性压力、估值公允性与道德风险防范、后续运营效率等多重挑战。

从上海静安的首单签约来看，收购二手房用于保障性租赁住房，已从政策探索阶段进入实际操作阶段。央视新闻在报道中提到，该模式为保障性租赁住房的筹措及居民住房改善提供了可复制、可推广的试点经验。

严跃进告诉记者，预计今年将有更多城市加入这一行列，收储规模有望进一步扩大。二手房市场的供给压力将随之得到缓解，同时有助于各地积极探索一二手房联动等机制，为保障房制度与产品的优化提供重要参考。

红星新闻记者 刘亚洲 北京报道

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