“建设资金如何筹措？”始终是城市更新过程中的核心挑战。4月9日至11日，2026江苏绿色低碳建筑国际博览会在南京召开。10日下午，一场聚焦“金融助力城市更新关键场景营造”的专题论坛举行，来自金融机构、城市建设企业、住房城乡建设部门等领域的相关负责人齐聚一堂，共商如何激励社会力量与市场主体投身更新实践，助力凝聚更广泛社会共识，构建多方协作机制，从而推动形成“政策指引、金融支持、企业发力、民生获益”的城市更新新局面。

14个项目集中亮相，以优质场景吸引实质性投资

“目前，该片区更新规划已编制完成，坚持‘园城融合’理念，全力推动片区向‘高品质文旅新窗口’与‘综合性城园融合体’转型提升。”现场，南京市建委建设二处处长董文量发出合作邀请，诚邀具备文商旅投资、建设、运营能力的团队，以及专业住区、生活服务投资建设运营团队和优质商业运营团队携手，共同打造全天候消费场景与特色主题文旅体验，塑造城市更新标志性区域。环红山森林动物园片区位于玄武、鼓楼、栖霞三区交汇处，以红山森林动物园为中心，由和燕路、红山路等道路连接构成。

论坛现场，集中发布了14个城市更新重点片区及项目，推介优质资源，旨在以好项目带动优质资源，以真实场景吸引有效投资。

作为全国首批城市更新试点城市，南京以专项规划为指导，系统谋划、统筹推进重点片区更新，致力于在存量空间中创造增量价值。论坛上，董文量重磅发布了“2026年南京市城市更新机会清单”，环红山森林动物园片区等七个重点项目成为关注热点。

“一条广陵路，半部扬州史。”扬州广陵文化旅游开发集团有限公司董事长杨丛刚表示，希望在更新进程中，能妥善保护广陵路这条承载记忆的街道，保留古城原有脉络，实现历史风貌与现代生活的和谐共存。

盐城市住房和城乡建设局副局长姚秀琴重点推介了建军路文商旅街区等四个项目，期望更新后的街区能平衡保护与利用、转型与创新的关系，实现现代都市时尚感与老街巷生活气息的自然交融。

七溪流水皆通海，十里青山半入城。常熟市住房和城乡建设局局长赵斌分享了常熟在城市更新方面取得的成果，并重点介绍了古城文脉延续和青年创新活力两个片区的规划。

论坛期间，国家开发银行、中国农业银行、江苏银行分别与南京、扬州、无锡、常州、徐州等地的企业签署了城市更新项目合作协议。政府、银行、企业三方协同合作，为江苏省城市更新重点项目建设提供了有力的金融支持。

引导更广泛社会力量参与城市更新

近年来，针对城市更新中存在的政府“单打独斗”、民间资本参与度不高、建设管理存在机制瓶颈等问题，江苏着力构建企业、居民、建筑师等多方主体共同参与机制，创新项目投融资模式，有效引导社会力量推动城市更新。

许多城市更新项目资金需求量大，仅依赖财政资金，地方政府承受较大压力。省住建厅副厅长金文指出，“资金从哪来”、“资金投向哪”、“资金如何回收”——这是各方参与城市更新共同面临的难题。若能搭建一个信息对接平台，让优质项目匹配到长期资金，让金融机构发现好项目，并为好政策提供适宜的市场转化路径，打破信息隔阂，就能更有效地将城市更新推向深入。

“上一轮建设高潮过后，如同潮水退去，城市中能够快速产生经济效益的项目已基本开发完毕。”中衡设计集团董事长张谨坦言，她去年参与了苏州城中村调研，发现这些地块受多种条件限制，短期经济价值难以体现。在征集居民原址重建意愿时，“每平方米改造费用约5000元，并非所有人都愿意出资，因为经济账算不过来”。

国家开发银行江苏省分行评审一处处长姜方放表示，城市更新项目具有公益性质，投资回收周期长、收益偏低，“自身‘造血’功能不强”。他透露，近两年项目贷款期限普遍为28年，条件并不优厚。中建八局文旅公司总经理吴量结合一线实践谈到体会：“老旧小区原址重建，居民最担忧两点——房价能否上涨，钱从哪里来。市场上缺乏类似购买新房的房贷产品。”此外，历史街区等文商旅项目，产权可能属于集体用地，改造后依靠10到20年的运营来回收成本，但企业目前只能使用自有资金投入，几乎缺乏与之匹配的长期融资工具。无锡城建梁溪发展有限公司总经理吴峰道出了地方平台的困境：“大量资金投入叠加不动产估值下行，形成的‘剪刀差’压力巨大，短期内很难实现收支平衡。”

面对这些挑战，金融“活水”成为城市更新项目落地实施的关键支撑。为构建“政银协同、精准支持”的城市更新金融服务体系，省住房和城乡建设厅联合农业银行江苏省分行、国开行江苏省分行、江苏银行共同组建了江苏省城市更新重点场景建设金融服务团，旨在为全省探索覆盖项目全周期、专业化、精准化的金融解决方案。

以创新改革驱动城市更新

金文提出，希望金融机构培育“耐心资本”，针对城市更新项目“微利”特点开发相匹配的金融产品；同时鼓励企业从“开发模式”向“运营模式”转变，提升项目策划和持续运营能力。围绕城市更新投融资模式创新、可持续发展路径、政银企协同发力等热点难点议题，与会嘉宾进行了深入探讨。

张谨提出了两条政策建议。一是借鉴苏州工业园区早期经验：“允许建设临时商业街进行短期利用，对于动迁后暂时无法开发的地块，先引入临时功能弥补短板，待价值提升后再正式入市。”另一条是参考新加坡“白地”弹性入市机制：“政府制定边界、高度、开发量和公共配套要求，让市场选择功能和迭代功能。地块功能变更无需重新调整规划、补缴地价，这能吸引优质社会资本，因为未来价值在当下得到了确认。”她还呼吁国家利用超长期国债支持城中村动迁，并结合房票安置政策消化存量房源。

姜方放带来了金融层面的利好消息。他介绍，国开行新的管理办法已将贷款期限从28年延长至30年以上，综合成本约为3%，今年又进一步下调了10%。今年还推出了政策性金融工具，实行投贷联动，可作为项目资本金，起到杠杆放大作用，使用方式灵活。“住建厅成立金融服务团非常及时，开发银行愿与财政、商业银行、社会资本各方发挥各自优势，通力合作。”

中建国际投资江苏有限公司工程总监王浩表示，模块化建造需要地方标准支持。“我们的北京桦皮厂8号项目，三个月完成了从居民搬出到回迁的全过程，土地年限重新计算，住房面积还有所增加。但这种模式要推广复制，需要政府在审批、产权确认等方面打通‘最后一公里’。”

“实践中最大的难题，一是居民出资意愿，二是缺乏匹配的金融产品。如果能推出类似购买新房的专项住房贷款，这条路径就能走通。”吴量表示，作为历史街区的承租改造方，急需与10到20年运营周期相匹配的融资工具，“目前全靠企业自有资金支撑”。

他提出三点期望：金融政策需保持稳定；需要设立专项长期资金；银行应转变角色，与企业共同进行价值判断和风险分担。“我们需要更多合作伙伴携手推进。”

姜方放表态称：“一花独放不是春，百花齐放春满园。住建厅成立金融服务团的举措非常及时且必要。各方应发挥所长，共同做好江苏城市更新的投融资服务工作。”

新华日报·交汇点记者 刘春 刘霞 洪梦琪/文

刘霞/图

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